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中古住宅を購入するとき、「ホームインスペクション(住宅診断)、どうしますか?」と聞かれました。
費用は決して安くありません。我が家は約10万円かけて実施しました。結論から言うと——やって大正解でした。しかも結果的に、物件価格を25万円値引きしてもらえたので、実質お釣りが来ています。
この記事では、業者選びから当日の流れ、指摘された内容、そして値引き交渉までを正直に書きます。
中古住宅購入シリーズはこちら👇
【内部リンク:共働き夫婦が中古住宅を選んだ理由】
【内部リンク:中古住宅の契約、当日の流れと費用】
ホームインスペクションとは
第三者の専門家(建築士など)が、住宅の状態を検査してくれるサービスです。構造上の問題がないか、劣化や不具合がないかを、プロの目で見てもらえます。
我が家の場合、不動産屋さんから「ホームインスペクション、しますか?」と聞かれたのがきっかけでした。もともと家について調べているときに、そういうサービスがあることは知っていたので、迷わず「やります」と決めました。
ただし——業者は不動産屋さんに紹介してもらわず、自分たちで探しました。
これは意識してそうしたわけではありませんが、結果的によかったと思っています。仲介会社と利害関係のない第三者に見てもらうほうが、より中立な目で判断してもらえるからです。
【業者選び】3社に見積もりを取りました
相場がまったくわからなかったので、3社に見積もりを依頼しました。
| 業者 | 概算費用 |
|---|---|
| A社 | 約71,500円 |
| B社 | 約100,000円 |
| C社(我が家が依頼) | 約102,300円 |
※いずれも床下・屋根裏の詳細調査オプション込みの金額です(2026年時点の概算)
一番高い業者を選んだ理由
我が家が選んだのは、一番高かったC社でした。理由は3つ👇
① 「これ以上の金額はかからない」と明言してくれた安心感
追加料金の不安がないのは大きいです。
② オプションの説明が丁寧だった
「どこまでオプションをつけるのが適切か」を、根拠を示しながらプラン提案してくれました。ただ高いプランを勧めるのではなく、必要な範囲を一緒に考えてくれたのが信頼できました。
③ 日程が1週間後でも対応できた
契約のスケジュールがあり急いでいたので、すぐ動いてもらえるのは決定的でした。
数万円の差より、説明の丁寧さとスピードを取った形です。結果的に、この判断は正解でした。
【当日】2〜3時間、床下も屋根裏も
- 所要時間:2〜3時間程度
- 立ち会い:夫が同席
- 検査範囲:床下・屋根裏も、見える範囲でしっかりチェック
素人には絶対に見られない場所まで、プロが入って確認してくれます。
【結果】報告書でわかったこと
総評:「築年数相当の劣化はあるが、大きな問題なし」
報告書の総評はこうでした。
- 構造部分:基礎や主要構造部の施工状況・劣化具合を確認した結果、特に問題は見られない
- 屋外部分:外壁のサイディングに下がりが見られ、コーキングの劣化が始まっているため、外壁改修を推奨。屋根は目視できず
- 屋内部分:水平器で壁や床の傾きを調査した結果、経過年数に相当する劣化はあるが、大きな問題なし
- 設備:排水の水漏れチェックや換気扇の動作確認をしたが、特に問題点なし
そして総評として——「築年数に相当する程度の劣化。早期に補修を要する点もあるので、建物を長持ちさせるためにもメンテナンスを検討ください」。
「問題なし」で終わらせず、これから何をすべきかまで書いてくれるのがありがたかったです。
チェック項目が、とにかく細かい
報告書を見て驚いたのが、チェック項目の細かさです。たとえば「基礎」だけでも——
幅0.5mm以上のひび割れ / 深さ20mm以上の欠損 / ジャンカ(コンクリートの著しい劣化) / 錆汁を伴うひび割れ / 白華現象 / 鉄筋の露出 / 著しい蟻道…
こんな調子で、基礎・外壁・雨樋・外構・室内・設備と、全項目に「異常なし/要注意/著しい劣化」の判定がついてきます。
素人には絶対に判断できない項目ばかり。「サイディングのずれ」も「サッシ廻りのコーキング劣化(要注意)」も、内覧で自分が見て気づけたとは到底思えません。これがプロに頼む価値だと実感しました。
【交渉】結果をもとに、25万円の値引きに成功
そして、ここが大きなポイントです。
実は我が家、一度50万円の値引き交渉に成功していました。ところが——値引き前の価格で買いたいという人が現れて、値引きが白紙に戻ってしまったんです。
しかし、インスペクションの結果を根拠に再度交渉したところ、25万円の値引きに成功しました。
インスペクション費用 約10万円 → 値引き25万円
差し引き15万円のプラス。もちろん値引きできるかはケースバイケースですが、「プロが指摘した客観的な事実」は交渉の強い根拠になるというのは間違いありません。
やってよかった、3つの理由
① プロの目で、見えないところまで見てもらえる
素人が内覧で見られる範囲なんて、たかが知れています。床下や屋根裏なんて、絶対に自分では確認できません。そこを第三者の専門家が、平等な目で見てくれる。この安心は、お金では買えません。
② 「売主の報告書」だけでは根拠が足りない
中古住宅の売買では、売主が住宅の状況を報告する資料があります。でも正直に言うと——あれは売主が住んでみての感覚なんです。
つまり、根拠に乏しい。極端に言えば、嘘も書けてしまう内容です(実際に嘘があるという話ではなく、そういう性質の書類だということ)。
中古住宅を買う上で一番怖いのは、欠陥住宅の可能性。そしてそこまでの保証は、仲介会社もしてくれません。だからこそ、第三者のプロに見てもらう意味があります。
③ リフォームの相談までできた
これは思わぬ収穫でした。
我が家はトイレ増築のリフォームを考えているのですが、検査してくれたのが一級建築士の方だったので、「構造上、どこに配置したらいいか」をちゃっかり相談してみました。
すると——嫌な顔ひとつせず、根拠まで教えながら答えてくれました。リフォーム業者に相談する前に、中立の立場のプロの意見が聞けたのは、本当にありがたかったです。
まとめ|中古住宅を買うなら、絶対にやるべき
- 費用は7〜10万円ほど(業者・オプションで差がある。相見積もりがおすすめ)
- 選ぶポイントは「追加費用の有無」「説明の丁寧さ」「日程が合うか」
- 我が家は構造に問題なし、指摘事項はあったが大きな問題なし
- 結果を根拠に25万円の値引きに成功。実質プラスになった
- 一級建築士にリフォーム相談までできた
正直、費用はけっこうします。でも——
家を買うのは、それだけ大きな買い物です。
中古住宅を買う方は、ホームインスペクション、絶対にやったほうがいいです。 値段以上の価値がありました🌸
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